[概要]房地产的高交易成本特征、定公共产品属性和一定的垄断性特征要求了全然依赖市场机制，无法构建市场供需平衡，更加不可避免地经常出现种种市场失灵。政府宏观调控目标可分成投机诱导目标、平衡供应目标与福利确保目标。我国宏观调控的总体目标是诱导甚至局部性遏制市场投机抹黑不道德，调整市场不合理供应结构，增进房地产市场供需构建拟合平衡，使得中低收入居民拥有基本住房确保。 [关键词]房地产 宏观调控 交易成本 定公共产品 我国房地产市场虽经一年宏观调控，但是整个市场南北没转变，市场房价仍呈圆形较慢下跌势头。
据国家统计局公布的数据表明，2006年第1季度全国房地产开发投资同比快速增长20.2%，其中商品住宅投资快速增长23.1%，房地产企业研发土地面积同比快速增长53.3%，而70个大中城市房屋销售价格则同比下跌5.5%，部分城市上涨幅度在10%以上。在这种形势下，有适当严肃检视政府调控房地产市场的政策目标，更进一步具体调控的依据和政策边界，以贯彻前进房地产市场宏观调控工作。 一、房地产市场宏观调控的理论依据 政府究竟为什么要对房地产市场展开宏观调控，为什么要给居民获取一定的住房确保？从现象上看，房地产市场经常出现投资短路、商品房价格偏高以及百姓住房艰难等都是原因，然而从本质上看房地产市场某些内在缺失才是决定性因素，这些因素造成全然依赖市场机制，无法超过市场供需平衡，更加无法尽量避免相当严重的市场失灵。
于是以因为如此，从理论上说道政府必需通过大力的介入和调控，增进和确保房地产市场身体健康发展。 1.房地产市场具备低交易成本特征，不存在投机抹黑问题。与一般商品有所不同，房地产除了可以符合居住于必须的使用价值外，还具备较高的投机抹黑价值。房地产为什么可以用来投机抹黑，对这个问题有很多种说明，但归根结底在于房地产市场有较高的门槛，具备低交易成本特征。
首先，房地产是更为简单和类似的商品，房地产市场的参与者，无论是生产者还是消费者，都必须掌控较多的科学知识和信息，才能沦为理性的市场参与者，才能做出其拟合决策。现实中房地产的供应者与消费者之间往往不存在相当严重的信息不平面，占据更加多信息的一方可以利用这种优势榨取更好的利益，这一点在房地产商一方展现出得尤其引人注目。其次，与房地产相关联的土地是匮乏与大自然独占的，再加房地产开发资金需要量较小，以至于房地产市场转入门槛较为低，无法在短期内构成几乎竞争市场，进而无法确保市场信息是几乎的、公开发表的。
虽然房地产市场这种低交易成本特征可以随着市场的渐渐发育成熟期而有所弱化，但依然不会一定程度地不存在，适当地市场投机抹黑问题总是不存在，因而依赖市场自身不有可能解决问题投机抹黑问题。 2.房地产具备定公共产品属性，其价值无法依赖市场几乎构建。
房地产作为一种类似的商品，具备定公共产品属性，有时也称为“二重性”、社会属性或政策性。一般商品的消费有可能只给私人带给收益，而房地产却不一样，它的消费所含公共利益成分，或者外部效益。比如，居民拥有必要的住房不仅给居民本人带给利益，而且不会对周围环境，对其他居民带给益处，还包括公共卫生、市容环境、社会治安等方面的利益。
另外，房地产消费，尤其是居民购房置业，对强化其对国家及所在城市的归属于意识有相当大促进作用。目前还包括美国在内的很多西方国家尤其采行了希望居民购房置业的政策，都不存在这方面的动机。就有所不同档次的房地产来说，中低档的普通商品房的公共利益成分所占到比重更大，定公共产品属性更加引人注目。难于证明，让中低收入人士安居乐业将给社会带给的益处，反映出有的外部效益是无与伦比的。
然而，房地产的定公共产品属性所反映的外部效益并无法通过市场机制来构建，市场机制在公共产品供应或者说公共价值的构建上是失灵的。既然几乎由市场机制调节，房地产的一部分价值得到构建，那么房地产市场供应将有可能比较严重不足，并且主要反映为普通商品房供应比较严重不足。
这时房地产市场虽然可能会经常出现供需平衡，但那并非是与经济发展水平互为协商的平衡，不是确保居民充份享用到住房福利的拟合平衡。 3.房地产具备一定的垄断性特征，需要造成市场供需结构流失。房地产的供应以土地为基础，而土地具备大自然垄断性特征。
任一特定区位的土地都是匮乏的、不能替代的，其供应是受限的。土地的大自然垄断性特征则派生出有了房地产的垄断性特征。房地产的垄断性反映为房地产的非同质性。
在房地产市场上，不受区位因素容许，尽管可以有两套价格完全相同的商品房，但不有可能有两套品质几乎一样的商品房。房地产这种非同质性使得任何一套商品房都有其惟一性或者说独占性特征，使得房地产的供应者不具备或许的独占地位。房地产的垄断性特征最后造成房地产市场的供需结构流失。
独占表面上看是造成低价格，但价格不是问题的显然，供需结构流失才是显然问题。由于中高档商品房定价的弹性空间比普通商品房大，可以更佳地构建甚至扩展独占收益，所以房地产企业不会偏向于研发中高档商品房。其结果必定是房地产供应结构流失，房地产市场的这种供应结构流失，根源于土地大自然特征及稀缺性特征，是土地的所有权或使用权的独占引起的，因而无法靠市场力量来避免。 二、房地产市场宏观调控的目标分类 政府对房地产市场展开宏观调控，正是针对房地产市场内在缺失进行的，其总体目标就是要避免市场失灵的影响，确保房地产市场的供需平衡和身体健康发展，促成其与经济发展和居民生活水平提升互为协商。
根据所针对市场缺失的有所不同和政策效应大小，政府房地产市场宏观调控目标可分成投机诱导目标、平衡供应目标与福利确保目标。 1.投机诱导目标。把房地产市场上的投机活动诱导在一定程度之内，或者几乎遏制投机不道德，是政府房地产市场宏观调控的最常常目标。
针对房地产市场投机不道德的抑制性政策则是房地产市场宏观调控中最少见政策。房地产市场上投机不道德还包括商品房的抹黑交易和房地产开发投资短路，其共性是没长时间市场消费市场需求基础。这些投机不道德的不存在，一方面可以给房地产市场核心区更好的资金，减少市场活力；另一方面又有可能引起房地产投资短路，市场抹黑过度，造成房地产价格偏高，相当严重时有可能构成影响经济长时间运营的房地产泡沫。
于是以因为房地产市场投机不道德不存在两种有所不同方向的起到，在实践中各国政府往往根据实际情况，对市场投机不道德有有所不同的价值倾向和态度，实施有所不同的调控政策。不过，当市场抹黑气氛过分浓烈，房地产泡沫非常明显时，各国政府无一例外地会制定程度有所不同的投机诱导目标，采取相应宏观调控政策。
2.平衡供应目标。在房地产市场发展过程中，投资者对于土地垄断利润的执着所造成的房地产市场供应结构问题既还包括中高档商品房供应量过大，而普通及低档商品房供应量稍小，也还包括房地产商为执着土地独占收益，对土地、商品房的黑市所引起的房地产市场当期供应比较严重不足。
政府平衡供应目标就是针这些问题明确提出来的。政府根据房地产资源匮乏状况，尤其是土地资源禀赋，融合经济发展水平，确认必要的，即与居民其它方面消费水平互为协商的房地产供给水平，并通过政策引领不予确保，所构建的就是房地产市场平衡供应目标。它还包括两个层次供需平衡，一是房地产市场供应与其它商品的供应比较平衡，居民的居住于消费与其它商品的消费水平互为协商；二是房地产内部结构供应比较平衡，各种档次的商品房供应都与市场需求基本非常，尤其是中低档商品房的供应与广大居民的住房市场需求基本非常。
3.福利确保目标。政府为了构建房地产所包括的公共利益或价值，按照公共产品由公共获取的原则，通过有关公共政策参予和调节房地产的供应，为部分居民获取一定的房地产消费福利，由此所引发部分居民房地产消费水平的比较提升，拥有基本的住房消费福利，使市场供需平衡获得优化和确保，反映的就是房地产福利确保目标。
理论上政府的房地产福利确保无限大是使房地产的公共价值获得充份构建，居民享用与经济发展水平协调一致的住房福利，住房资源获得拟合配备，市场超过拟合平衡。非常简单地说道就是居民房地产消费水平不迟缓或落后于其它商品消费水平。
现实中政府的房地产福利确保因经济发展阶段、政府财力的有所不同而情况迥异。目前世界各国都没给居民普惠制的住房福利，但都程度有所不同地给中低收入居民获取住房确保，促成居民拥有基本的居住于条件。即使是极为崇尚自由市场制度的美国也有住房福利确保政策。
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